سه محرک عرضه مسکن - شهر سرگرمی

جهت دریافت خدمات آلاچیق فلزی با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

به گزارش دنیای اقتصاد، هر چند اولین اقدام دولت بعد از تصویب طرح، احتیاجسنجی دوباره در بازار مسکن برای شناسایی جمعیت متقاضی موثر خانه تعریف شده است، اما فعلا در طرح، بر ساخت 4 میلیون واحد مسکونی طی 4 سال تاکید شده است. منابع لازم برای تحریک بازار ساخت و ساز قرار است از سه محل بازگشت اقساط وام مسکن مهر، درآمد حاصل از اقتصادیات بر عایدی املاک و همچنین تخصیص 25 درصد تسهیلات شبکه بانکی به بخش مسکن تامین گردد.

طراحان این طرح به دنبال امهال خط اعتباری مسکن مهر برای 10 سال دیگر - علاوه بر امهال تا 1402 - هستند. محتوای طرح 8 اقدام برای رونق بازار مسکن در نظر گرفته است. با این حال آنالیز ها نشان می دهد حلقه آخر فرآیند رونق پایدار در بخش مسکن یعنی متقاضیان مصرفی خرید، سهم چندانی از تسهیلات پیش بینی شده ندارند.

سه محرک عرضه مسکن

نمایندگان مجلس طرح دوفوریتی برای تحریک عرضه مسکن به تصویب رساندند که این طرح به زودی در صحن مجلس مورد آنالیز قرار خواهد گرفت. به گزارش دنیای اقتصاد هفته گذشته نمایندگان مجلس با تصویب طرحی دوفوریتی با عنوان طرح جهش فراوری مسکن، سه منبع برای افزایش عرضه مسکن به منظور یاری به تامین مسکن مورداحتیاج خانه اولی ها را به تصویب رساندند. در حالی که اصلی ترین هدف اعلام شده برای تهیه طرح دوفوریتی جهش فراوری مسکن، در این طرح افزایش عرضه مسکن به منظور تسهیل شرایط خانه دار شدن افراد فاقد مسکن وخانه اولی ها عنوان شده است، اما اهداف دیگر این طرح نیز یاری به تسهیل ازدواج جوانان از یکسو، بهبود شرایط اشتغال و مقابله با بیکاری ذکر شده است.

در این راستا همچنین چهار ابزار رونق ساز برای بخش مسکن ذکر شده است که با استفاده از این ابزار ها سیاست افزایش عرضه مسکن دنبال خواهد شد. اولین ابزار تعریف شده برای تامین اقتصادی مسکن در قالب این طرح، استفاده از خط اعتباری 50 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر به منظور تامین اقتصادی طرح های جدید تامین مسکن است. استفاده از منابع داخلی بانک ها، واگذاری زمین 99ساله به متقاضیان واجد شرایط و همچنین دریافت یک شکل جدید از اقتصادیات بخش مسکن سایر ابزار هایی است که در این طرح در نظر گرفته شده است.

در این طرح همچنین نمایندگان 8 برنامه برای دستیابی به اهداف معین شده تعریف نموده اند.

بر این اساس و در حوزه تامین منابع اقتصادی برای ساخت مسکن دولت موظف شده است تا احتیاج سالانه مسکن کشور را بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند به مطالعات طرح جامع مسکن، در مناطق شهری و روستایی تامین کند. در این زمینه بازنگری طرح جامع مسکن با احتیاجسنجی ها و بازنگری های مورد احتیاج مورد تاکید قرار گرفته است.

براساس این برنامه همچنین و در صورت تصویب نهایی دولت موظف می گردد در چهار سال نخست اجرای طرح به نحوی برنامه ریزی و اقدام کند تا سالانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری و روستایی کشور احداث و عرضه گردد.

از سوی دیگر و با هدف ایجاد هم افزایی، تقویت توان حمایتی و تخصیص بهینه منابع اقتصادی بخش مسکن، حساب واحدی با عنوان حساب ملی مسکن در شبکه بانکی تشکیل خواهد شد که منابع آن نیز از محل منابع اقتصادیات های مرتبط با حوزه زمین، مسکن، مستغلات و ساختمان، منابع پیش بینی شده برای بخش مسکن در قوانین بودجه سنواتی، منابع حاصل از بازگشت با امهال اصل و فرع خطوط اعتباری مسکن مهر، اقساط برگشتی صندوق پس انداز مسکن یکم در هر سال، منابع وقف و خیرین و سایر منابع مشابه تامین می گردد.

سال 92 مصوب شد خط اعتباری 50 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر در یک بازه زمانی 10 ساله امهال گردد تا به این وسیله منابع حاصل از بازگشت تسهیلات مسکن مهر و اقساط پرداختی از سوی وام گیرنده های این طرح در سه سال صرف تکمیل واحد های باقی مانده این طرح شده و به مدت 7 سال برای ایجاد تعادل منابع و مصارف صندوق پس انداز مسکن یکم به کار گرفته گردد. از سوی دیگر و بعد از سپری شدن این مدت از سال 1402 تا 1412 نیز تقسیط شده و به بانک مرکزی عودت داده گردد.

هم اکنون سالانه رقمی در حدود 4 هزار میلیارد تومان از محل بازگشت تسهیلات مسکن مهر تامین می گردد طوری که تا به امروز و در مجموع حدود 28 هزار میلیارد تومان از خط اعتباری 50 هزار میلیارد تومانی به شبکه بانکی بازگشته است. حدود 14 هزار میلیارد تومان از این منابع شامل سود تسهیلات و حدود 14 هزار میلیارد تومان دیگر اصل منابع اختصاص یافته به پروژه مسکن مهر در قالب خط اعتباری است. در صورت تصویب این طرح دوفوریتی، خط اعتباری مسکن مهر برای یک دوره 10 ساله دیگر از سال 1402 تا سال 1412 به طور مجدد امهال خواهد شد و همچنین زمان بازگشت اقساطی آن به 10 سال بعد یعنی 1412 تا 1422 موکول خواهد شد.

با این اقدام، حساب ملی مسکن سالانه رقمی حول و حوش 4 هزار میلیارد تومان شارژ می گردد که رقمی معادل مبلغ مورد احتیاج برای پرداخت 40 هزار فقره وام 100 میلیون تومانی به صورت سالانه از محل این حساب است. براساس این طرح، از تاریخ تصویب این قانون هر گونه دخل و تصرف بدون اجازه وزیر راه وشهرسازی در حساب ملی مسکن ممنوع خواهد بود. همچنین منابع این حساب توسط وزارت راه و شهرسازی تنها به منظور اعطای تسهیلات ارزان قیمت و پرداخت یارانه های برنامه های حمایتی مسکن استفاده می گردد. شبکه بانکی هم مکلف می گردد براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی نسبت به آزادسازی منابع حساب ملی مسکن، به هر میزان اقدام کند.

از سوی دیگر و در قالب این طرح، همچنین بانک ها و موسسات اعتباری مکلف می شوند حداقل 25 درصد (20 درصد به ساخت واحد های موضوع این طرح و 5 درصد به سرفصل های مربوط به خرید و تعمیرات مسکن) از تسهیلات پرداختی از محل منابع داخلی خود را در هر سال اقتصادی با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند. برآورد های دنیای اقتصاد نشان می دهد منابع حاصل از این موضوع معادل منابع مورد احتیاج برای پرداخت 2 میلیون فقره تسهیلات 100 میلیون تومانی مسکن می گردد. پرداخت این میزان تسهیلات به این بخش هم حوزه ساخت و هم بخش خرید واحد های مسکونی را دچار تحول اساسی خواهد نمود.

از سوی دیگر و بر اساس این طرح، تسهیلات مربوط به ساخت واحد های این طرح پس از دوره مشارکت به فروش اقساطی تبدیل و تعهدات آن به خریدار منتقل می گردد. آنالیز ها نشان می دهد ضروری است زمینه انتقال تمام تسهیلات ساخت به خریداران فراهم گردد تا قدرت خرید متقاضیان خرید مسکن ترمیم گردد.

از سوی دیگر این امتیاز برای بانک ها و موسسات اعتباری مشارکت نماینده در نظر گرفته شده است که در صورت پرداخت تسهیلات موضوع این ماده مجاز به انتشار اوراق رهنی در چارچوب مقررات بانک مرکزی شوند.

در قالب اقدام سوم همچنین وزارت راه و شهرسازی موظف می گردد نسبت به واگذاری اراضی مورد احتیاج ساخت مسکن صرفا به صورت اجاره 99 ساله، اقدام کند. از سوی دیگر و در شکل چهارمین اقدام، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و مراجع ذی صلاح تغییر کاربری اراضی در استان ها، مکلف می شوند حسب اعلام وزارت راه و شهرسازی نسبت به آنالیز و معین تکلیف خارج از نوبت پرونده های ارسالی حداکثر دو ماه پس از تاریخ وصولی، اقدام نمایند و تغییر کاربری های مورد احتیاج برای اجرای طرح های تامین مسکن را در اسرع وقت انجام دهند.

از سوی دیگر و در قالب این طرح همچنین سازمان جنگل ها، مراتع و آبخیزداری کشور مکلف شده است به استثنای اراضی که مستلزم اقدامات حفاظتی به تشخیص این سازمان است، اراضی واقع در محدوده و حریم شهر ها و همچنین اراضی مصوب وزارت راه و شهرسازی برای طرح های شهرک سازی در خارج از حریم شهر ها را حداکثر ظرف مدت دو ماه تحویل وزارت راه و شهرسازی کند و همچنین وزارتخانه های نیرو، نفت و ارتباطات و فناوری اطلاعات مکلف خواهند شد زیرساخت های لازم در این اراضی را فراهم نمایند. از سوی دیگر در صورت عدم واگذاری اراضی تحت مالکیت دستگاه ها و سازمان های دولتی به وزارت راه وشهرسازی برای اجرای طرح های تامین مسکن، ادارات ثبت اسناد و املاک موظف می شوند به درخواست وزارت راه و شهرسازی، ظرف یک ماه سند مالکیت جدید را به نام دولت با نمایندگی وزارت راه و شهرسازی صادر نمایند.

بخش دیگری از این طرح به ساماندهی بازار اجاره مسکن از محل اختصاص تسهیلات و منابع ارزان قیمت به افراد واجد شرایط در قالب وام ودیعه مسکن از یکسو و همچنین راه اندازی بازار اجاره داری حرفه ای مسکن به منظور ترغیب سازنده ها برای ورود به عرصه ساخت مسکن اجاره ای و عرضه آن ها به بازار اجاره با نرخ های یارانه ای اختصاص دارد. بر این اساس وزارت راه وشهرسازی مکلف خواهد شد در راستای افزایش عرضه واحد های استیجاری و توسعه تقویت بازار اجاره نسبت به راه اندازی اجاره داری حرفه ای اقدام و تسهیلات لازم را با همکاری بانک مرکزی برای سرمایه گذاران متقاضی فراوری واحد های استیجاری در قالب اجاره داری حرفه ای فراهم کند.

یک برنامه مهم دیگر برای تحریک عرضه مسکن در این طرح، طراحی و دریافت یک شکل جدید از اقتصادیات های مسکن در قالب اقتصادیات بر عایدی سرمایه یا همان اقتصادیات موثر در مقابله با سفته بازی و معاملات مکرر و کوتاه مدت مسکن است. در قالب این برنامه، از تاریخ تصویب این قانون هر نوع نقل و انتقال قطعی واحد های مسکونی بر اساس اطلاعات ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات، در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق، در صورتی که فاصله بین خرید و فروش کمتر از سه سال باشد، مشمول اقتصادیات بر عایدی واحد های مسکونی می گردد. همچنین سازمان امور اقتصادیاتی کشور مکلف می گردد از مابه التفاوت (مازاد) ارزش روز زمان انتقال مذکور نسبت به ارزش زمان تملک با قیمت تمام شده آن، اقتصادیات بر عایدی اخذ کند.

نرخ های دریافت این اقتصادیات براساس قیمت روز فروش واحد مسکونی در صورتی که فاصله خرید تا فروش واحد مسکونی کمتر از 6 ماه باشد تا 70 درصد، شش ماه تا یک سال 60 درصد، بیش از یک سال به ازای هر سال معادل 20 درصد نرخ مذکور کاهش می یابد.

همچنین و براساس این طرح، مبالغ مندرج در این ماده، سالانه بر اساس نرخ تورم عمومی اعلامی از سوی بانک مرکزی به روزرسانی می گردد. مطابق با آنچه در اختیار روزنامه دنیای اقتصاد قرار گرفته است، در این طرح تمهیدات موثر از بابت وضع موثرترین شکل اقتصادیات های بخش مسکن یعنی اقتصادیات سالانه املاک مسکونی در نظر گرفته نشده است که ضروری است در آنالیز های بعدی به طرح اضافه گردد.

در این طرح همچنین تشکیل هرگونه تعاونی مسکن منوط به سبز بودن فرم (ج) تمام اعضا شده است. پیش از این، بعضی تعاونی های مسکن از سوی افرادی تشکیل می شدند که همه یا تعدادی از اعضای آن ها مسکن دیگری داشتند، اما با سهمیه سازمان ها و ارگان ها در تعاونی ها عضو می شدند، اما پس از مدتی اقدام به فروش امتیاز خود با نرخ آزاد در بازار می کردند. در واقع این افراد که اساسا گروه هدف برای دریافت امکانات و یارانه های دولتی در قالب تسهیلات تعاونی نبودند از این امکانات برخوردار شده و در نهایت با نرخ بازار به گروه های فاقد مسکن و متقاضیان واقعی امتیاز های خود را واگذار می کردند. اما در این طرح بنا شده است راستا این اقدامات نیز مسدود گردد.